2016年全年广州市二手住宅市场分析

文章分类:广州助手动态 发布时间:2017-03-08 原文作者:助手集团 阅读( )

  一、总述:楼市政策宽松成交持续向好

  2016年上半年,受国家层面的央行降息、首套房契税优惠等利好政策促进影响,广州市二手住宅市场交投活跃度明显提高;2016年下半年,虽然广州市政府在国庆期间重申限购、微调公积金政策,但信贷政策仍然宽松,贷款额度充足,市场成交持续向好。据阳光家缘公布的数据显示,全市二手住宅买卖备案宗数为12.99万宗,同比增加59.2%。

  二、2016年全年广州二手住宅买卖市场分析

  (一)总体概况

  1、成交量齐齐上升,东部、南部增长显眼

  2016年可以说是房地产的“丰收年”,无论是成交量还是成交价格,均录得近几年的最高峰值。据阳光阳缘公布的数据来看,2016年广州二手住宅市场全年备案面积为1153.33万平方米,同比增加65.5%。

  2016年,全市各区成交量齐齐上升,无论是备案宗数还是备案面积,全市较2015年增长近八成。细分到区域,成交则出现分化,最为突出的就是东部(天河、黄埔、增城)与南部(番禺、南沙)成交亮眼,同比均有八成以上的增长,其中增城、南沙增长幅度接近一倍。

  表1:2015、2016年广州市各行政区域二手住宅买卖备案量对比表(单位:宗、万平方米)

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  2、价格全线上涨,黄埔升幅居首

  据广州链家的成交数据显示,2016年广州市二手住宅价格呈上涨趋势,主力区域的成交均价为23704元/平方米,同比上升16.0%。从具体的行政区域来看,均有不同程度涨幅,东部地区(天河、黄埔、增城)不但成交量成倍增长,价格涨幅也居全市前列,其中,天河区的二手住宅均价数值最高,为34036元/平方米,同比上升21.3%,黄埔区的二手均价同比上升21.8%,居各区域之首,增城区的二手均价同比上涨18.3%至11921元/平方米。

  图12016年广州二手住宅买卖成交均价(单位:元/平方米)

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  数据来源:广州链家研究院

  (二)市场特征

  1、政策宽松,积压需求入市

  2016年广州房地产政策可谓是“宽松为主,微调为辅”,上半年,受国家层面的央行降息、首套房契税优惠,及“营改增”等利好政策促进影响,广州市房地产市场交投活跃度明显提高;下半年,虽然广州政府在国庆期间出台新的政策,但主要是公积金方面的微调,其它细则变化不大,置业再次掀起热潮,翘尾行情持续。

  “穗六条”发布已满三年,大部分非广州户籍客户符合入市条件,且周边一线城市限购升级,更多外地人涌入广州置业。从广州链家成交数据来看,外地人购房占比已从年初67%升至74%。其中,受益于不限购的增城,外地人购房比例达到九成以上,其次是天河和番禺,外地人购房比例占八成以上。而广州本地人最为青睐的是荔湾区,购房比例达五成以上。

  图22016年广州二手住宅本地户籍与外地户籍购房比例

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数据来源:广州链家研究院

  2、新增客户保持高位,潜在需求仍待激活

  据广州链家的数据显示,潜在需求仍有进一步释放的空间,从人均日接客量及人均日看楼量的数据上看,2016年全年需求递增或保持高位,尤其是第三、四季度,无论是新接客户量还是看楼量,均保持高位水平。

  图32016年广州二手住宅人均日接客量及人均日看楼量

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数据来源:广州链家研究院

  3、土地市场火热,影响购房心态

  2016新年伊始,国内一、二线城市的土地市场延续2015年底的热火行情,北京、上海接连拍出高价地块,为土地市场拉开战幕,随后天津和南京同日拍出单价地王,万科、旭辉、富力等品牌房企陆续在南昌、杭州、宁波等城市争城掠地,积极储备土地资源,年初的全国土地市场表现火热。6月的深圳,拍出了5.68万元/平方米的楼面单价及140.6亿元的总价地王。

  2016年上半年的广州土地市场,增城宅地唱主角,5月6日拍得楼面价为5800元/平方米,5月20日的拍卖结果,两块地的楼面价攀至7032元及7468元/平方米,均接近周边一二手价格,可谓“面粉价”碾压“面包价”。2016年下半年,由8月16日荔湾的华大物流地王(楼面地价达35216元/平方米)开始,土地拍卖正式进入高潮。同是8月,黄埔“新地王”(楼面地价达27274元/平方米)诞生;11月下旬,广州迎来土地拍卖“盛宴”,一周内共拍出17宗地块,白云新城、广钢新城楼面价已超过4万元/平方米,番禺超3万元/平方米,南沙超1.5万元/平方米。

原文来自:助手科技集团